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| 茨城県つくば市と周辺地域の賃貸不動産の状況考察 |
■収益不動産経営を行うに当り、その地域の賃貸不動産の状況を掴んでおかないととんでもない失敗を招くことがあります。例えば、学生をターゲットにしたアパートを建てたのにその大学が経営不振で廃校になったということを聞いたことがあります。又、大学生だから駐車場は必要ないだろうと考えて、設置しなかったら、10世帯の内2世帯しか入居者がいなかった例もあります。当社エリアの賃貸不動産の現状をお伝えします。
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 つくば市に限らず、地方都市は車社会です。
それを軽視して今日も売れないマンション建設が行われております。
近くに駐車場が確保されれば良いのですが、マンション建設が可能地域には空き地がないのが大半です。
つくば市隣接の土浦市では、つくば市の建てれば売れる【即日完売物件】の夢を追って、今、分譲マンションラッシュです。
売れないことが解っていても担当者ベースでは、用地取得が至上命題だったのかもしれませんね。
土地50坪付4LDKの新築住宅が2,500万円で買える地域で、管理費･修繕積立金･駐車場代等の毎月の出費が伴うマンション需要がそんなにあるわけがありません。
マンション購入者の60～70％が地元住民であることから考えれば大幅な売れ残りは必至です。
売れ残り物件が賃貸市場に出回るとしても管理費等を含んで100,000円以上の賃料負担をする入居者は地方都市ではそんなに多くはいません。どうするのでしょうね･･･
又、時期をずらしてダンピング合戦が始まるのでしょうか？
話はそれますが、2007年問題、団塊世代の退職金を当てにしたビジネスが盛んに取りざたされております。
茨城県でも、田舎暮らしの古民家･セカンドハウスの問合せが多くなっております。
残念なことにつくば市周辺では求めに合う物件が皆無です。
予算600～800万円、家庭菜園が出来る広い土地(100坪以上)は、なかなか出てきません。
それでも売れている地域もあります。
、悪評だった、鹿島地区の旧大野村･大洋村の物件が飛ぶように売れているそうで、物件が不足気味だと聞いております。
上下水設備がない垂れ流しの物件でも300～500万円で売れているそうです。
海が近いからだと思いますが、問題が起きないか心配です。
さて、又、当地周辺の賃貸事情に話を戻します。
この地域は就業には恵まれた地域です。
日立製作所を始めとする工業団地、研究機関、商業施設等が多く存在します。
わざわざ東京へ出なくてもその気であれば実家から車通勤できます。
それでも若い世代の1人暮し願望は強く、賃貸需要は横ばいで推移しております。
長男夫婦でも結婚2～3年は別居生活が通例化しております。
大学もあり、国立の研究機関への海外研修生も多く、新築のマンション・アパート物件の供給は盛んで、安定しておりますが、古くなった物件は空室が目立ちます。
2～3月のピーク時に入居者を確保できなければ来年まで空室を覚悟しなければなりません。
つくばエクスプレスが開通はしましたが、東京･千葉･埼玉から転居し、東京へ通う通勤客が大幅に増えたという話はあまり聞きません。
今まで、都心に近いところへアパート･マンションを借りてた人達が、地元へ帰って来ての通勤という現象例は良く効きます。
つくば市になぜ収益不動産の優良物件が存在しないのか、理由は簡単です。
何もない、荒涼とした地に、「筑波研究学園都市」は、今から約30年前に誕生し、大学生の宿舎、国立研究機関向けに地元地主（資産家）が、こぞって賃貸住宅を建設しました。
当時は供給不足だったために粗悪な賃貸住宅でも満室は容易でした。
区画整理地内の地権者の多くは地元の資産家でした。
ゆえに借入もなく、競売になることは滅多にありません。
売れれば売って良いくらいの考えで高い価格で市場に出ている物件が大半です。
地価の値上がりからすれば、収益物件ではなく、更地にしたほうが流通の可能性が高い物件も見かけられます。
収益不動産投資で誰でもが思うことは、空室ロスのない物件、高利回り物件、築浅物件です。
想定利回り（満室時）15％と謳っていても実際は空室が多かったり、初期リフォームに多額の資金を投じれば、実質利回りは5～7％行けば良いほうだと思います。それでも満室経営は難しいかもしれません。
以前当社で仲介した16室+1階倉庫のマンションは築26年だったためにリフォーム（室内外）をかけても利回りは13％行く物件でした。しかし、登記完了後、売主の考えが急変し、満室になればリフォームを掛けると言い出しました。そのときの空室は2室でしたが、募集する力がないという理由で、他社（全国展開のフランチャイズ店）に管理を変えられてしまいました。
他社でもリフォーム前の部屋案内には苦労したらしく、その後1年間で空室は8室になり、所有者は赤字で売却しました。今、新所有者の元で外壁の大幅リフォームに取り掛かっておりますが、利回りは５％を超えることはないと思います。いずれも購入者は都内在住者でした。
地元業者の声に真摯に耳を傾けていれば結果は違うものになっていたでしょう。
最初に当社が提示した一括借上げは8％でした。
つくばエクスプレスの開通で、つくば市でもマンション分譲が盛んに行われました。
いずれも「即日完売」が相次ぎましたが、そのあおりで地価も急騰し、収益面から見た不動産も値上がりし、空室が目立つ物件でも売却価格がら算定した収益率は3～5％までに落ち込んでしまいました。
これでは、当社のお客様にご紹介するわけには参りません。
そこで試行錯誤のうえ、安定･確実な収益不動産投資事業として【CPBハウス事業→年7％以上保証付】を考案し、投資家の皆様に商品の安定した供給を行うことといたしました。
地域に密着して活動する当社が提案する【CPBハウス事業→年7％以上保証付】はこれからの賃貸住宅事業の中心に位置し、王道を突き進むことは間違いありません。
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